Dans nos relations courantes, nous procédons fréquemment à des échanges de biens mobiliers (marchandises) ou incorporels (services), rares sont les fois où les échanges portent sur des biens immobiliers. Radioscopie d’une opération méconnue, mais autorisée par la loi.
L’échange est un contrat par lequel les parties s’engagent respectivement à la délivrance d’une chose pour une autre. Il produit son effet translatif par la délivrance réciproque des biens qui en font l’objet (art.373 COCC). Cette opération est aussi translative de propriété au même titre que la vente mais se distingue d’elle dans la mesure où la vente est faite moyennant le paiement d’un prix convenu.
L’échange peut porter sur des immeubles. L’échange est souvent réalisé entre particuliers ou entre l’Etat et un particulier.
I. Procédure
- Procédure d’échange d’immeubles entre particuliers
Le contrat d’échange est rédigé par acte sous seing privé ou acte authentique par devant le notaire. Celui-ci s’occupera d’accomplir les formalités d’enregistrement, de mutation et de publicité foncière auprès des services compétents de la Direction Générale des Impôts et des Domaines.
- Procédure d’échange d’immeubles entre un particulier et l’Etat
L’échange est un acte par lequel une personne cède à l’État un immeuble ou un droit immobilier et reçoit en contrepartie un bien de même nature. Si les biens échangés ne sont pas de valeurs égales, il s’agit soit d’un échange avec soulte au profit de l’État qui suit les règles de la vente ; soit d’un échange avec soulte à la charge de l’État réglé́ comme en matière d’acquisition.
Les étapes de la procédure sont les suivantes :
- réception de l’offre d’échange avec le plan et l’état des droits réels par le Directeur des Domaines qui le transmet au Chef de Bureau des Domaines ;
- la procédure d’instruction de la demande jusqu’au PV approuvé de la Commission de Contrôle des Opérations Domaniales (CCOD)
S’il s’agit d’un échange avec soulte au profit de l’État, la procédure est plus complexe : divers acteurs institutionnels interviennent à savoir le Directeur des domaines qui prépare le projet de loi et la fiche de circulation signée par le Directeur Général des Impôts et des Domaines qui le transmet à son tour au Ministre chargé des Domaines.
Une fois l’acte signé, il conviendra de procéder à son enregistrement auprès des services des domaines et du cadastre ; l’acte enregistré gratis par le chef du bureau de recouvrement, est notifié́ au coéchangiste qui reçoit la copie du titre foncier. Le conservateur inscrit au nom de l’État l’immeuble remis en échange.
II. Droits d’enregistrement et de mutation dus sur l’opération d’échange
Les échanges d’immeubles faits par l’Etat sont enregistrés gratis. Il en est autrement si l’opération est réalisée entre particuliers, dans ce cas, il conviendra de déterminer les droits, selon que l’échange est soit pur et simple soit déséquilibré (avec soulte ou plus-value).
- Cas de l’échange pur et simple de biens immobiliers de même valeur
Un échange est pur et simple lorsque les immeubles objets de l’échange sont d’égale valeur. Dans ce cas, un seul droit est dû malgré les deux transmissions réciproques car c’est la même opération qui est imposée et les droits exigibles sont équitablement supportés par les parties.
En cas d’échange pur et simple, les droits sont perçus sur la valeur d’une des parts, si l’échange est effectué sans soulte ou contrepartie financière. (cf. art. 468-4° CGI). Les droits sont liquidés au taux de 3% sur la base de la valeur vénale réelle des immeubles à la date de la transmission, suivant la déclaration estimative des parties.
Pour éviter des risques de minoration, nous recommandons aux parties de recourir à l’expertise immobilière. Les parties supporteront équitablement le montant des frais d’expertise, de mutation et d’enregistrement.
- Cas de l’échange déséquilibré de biens immeubles
Un échange est dit déséquilibré lorsque les biens immeubles échangés sont d’inégales valeurs. Cependant, le déséquilibre constaté entre les lots échangés peut être réparé moyennant le versement d’une somme compensatrice (soulte) à la charge de l’un des coéchangistes ayant apporté l’immeuble de moindre valeur, au bénéfice de l’apporteur de biens ayant la valeur la plus élevée.
À cet effet, le bénéficiaire de la soulte est supposé avoir réalisé une vente d’immeuble sur cette partie. Par ailleurs, si le déséquilibre demeure sans être compensé, le coéchangiste ayant apporté le lot de moindre valeur est supposé avoir réalisé une plus-value pour la valeur qui excède son lot.
En présence d’un échange déséquilibré, les droits dus sont de deux ordres.
Illustration: Monsieur Ndiaye et Monsieur Dieng, tous deux propriétaires, décident d’échanger leurs biens immeubles : le premier immeuble (A) appartenant à Monsieur Ndiaye est d’une valeur de 60 millions, le deuxième immeuble (B) appartenant à Monsieur Dieng est d’une valeur de 80 millions.
Monsieur Ndiaye qui souhaite acquérir l’immeuble de Monsieur DIENG aura à payer une soulte de 20 millions en compensation.
Les droits (hors frais notariés) seront déterminés comme suit :
- D’une part, droits d’enregistrement de 3% assis sur la valeur de la moindre part cf. art. 468 alinéa 4 et 472-II CGI équitablement supporté par les parties, soit 60 000 000 FCFA X 3% = 1 800 000 FCFA
- D’autre part, Monsieur DIENG ayant bénéficié de la soulte, ou supposée avoir réalisé une plus-value supporte un droit d’enregistrement sur la soulte au taux de 5% sur la valeur (cf. art. 472-II CGI), l’opération étant considérée comme un acte translatif de propriété à titre onéreux, soit 20 000 000 FCFA X 5% = 1 000 000 FCFA
- Droits de mutation : 553 000 FCFA soit valeur moindre x 0,9 % (correspondant à droit de mutation 0,8% + 0,1% salaire du conservateur) + 6500 * 2
NB : Si Monsieur NDIAYE avait décidé d’échanger son immeuble contre un immeuble de même valeur appartenant à Monsieur DIENG, les droits dus seront : Droits d’enregistrement (1 800 000 FCFA) et Droits de mutation (553 000 FCFA), hors frais notariés.
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