LA TAXATION DE LA PLUS VALUE IMMOBLIERE

Pour éviter que les propriétaires ne conservent leurs terrains, pendant très longtemps en vue uniquement de réaliser des gains plus substantiels dans le secteur immobilier qui constitue un refuge sûr de capitaux lors de la revente, le Code général des impôts a consacré depuis 1976 l’institution de la taxe de plus-value immobilière.

L’objectif initial est donc de décourager les spéculateurs qui pratiquaient la rétention de sols, contribuant ainsi à la hausse des prix, du fait de la rareté des terrains sur le marché immobilier.

La loi fiscale (le Code général des impôts ) définit la plus-value immobilière comme « la différence entre d’une part, la somme ou contre-valeur moyennant laquelle l’immeuble ou le droit réel immobilier est aliéné, ou l’estimation pour laquelle il fait l’objet d’un apport en société pur et simple ou à titre onéreux ;et d’autre part, son prix ou sa valeur d’acquisition » Les transactions dont il s’agit sont soit la vente , soit l’échange , soit l’apport en société de ce bien ou de ce droit réel immobilier .

Depuis 2019, la loi 2019-13 du 08 juillet 2019 a procédé à une extension du champ d’application en stipulant que « sont assimilées à des immeubles, les titres miniers ou d’hydrocarbures faisant l’objet de mutation de propriété »
A l’évidence, la taxe de plus-value immobilière constitue avant tout un prélèvement sur la valeur absolue des bénéfices ou des gains réalisés ne correspondant à aucune activité professionnelle du propriétaire. Il s’agit d’une taxe occasionnelle liée à une opération et non à un flux qui s’applique à la plus-value effectivement réalisée et non à une plus-value latente .C’est d’ailleurs de ce point de vue que, la taxe de plus-value immobilière est beaucoup plus perçue comme la taxation d’une mutation que comme l’imposition d’un revenu.
Le nouveau régime fiscal des plus-values immobilières a été décliné à travers les deux articles 556 et 562 du CGI ci-après :

1. 1. L’ article 556 est libellé comme suit :

« La plus-value acquise par les terrains bâtis ou non bâtis, les droits relatifs aux mémes immeubles et les droits relatifs aux titres miniers visés au point 13°) du B du I de l’article 464 est soumise, en cas de cession desdits immeubles ou droits, à une taxe dite “taxe de plus-value immobilière”.
La taxe est due, aux taux de :

1. 1. • 15% sur les cessions de terrains non bâtis ou insuffisamment bâtis ;
      • 10 % sur les cessions de droit réel immobilier portant sur un immeuble domanial ;
      • 5 % dans tous les autres cas.

A l’examen des dispositions sus précitées, on constate l’introduction d’une discrimination en fonction de la nature ou de la consistance du terrain.
D’abord, le taux de la TPV à 15% : elle semble à priori viser particulièrement les spéculations foncières sur les terrains nus, alors qu’elle ne concerne en réalité que les terrains non bâtis ou insuffisamment bâtis .Que faut-il entendre par ces deux termes ? Selon le droit fiscal sénégalais, et au regard des dispositions de l’article 296 du Code général des impôts (CGI) , les immeubles non bâtis sont assimilables « aux terrains sur lesquels sont édifiées des constructions non adhérentes au sol ou aux terrains en cours de construction » .Quant aux immeubles insuffisamment bâtis, aux termes de l’article 304 du CGI ce sont les terrains« dont la valeur vénale des constructions qui y sont édifiées est inférieure à leur propre valeur vénale » .
Ensuite le taux de 10% vise les plus-values réalisées sur les cessions de droit réel immobilier portant sur des terrains domaniaux.
Quid de la plus-value provenant des cessions de droit réel immobilier portant sur un terrain domanial non bati ou insuffisamment mis en valeur ? Faudrait-il dans le même esprit, leur appliquer le taux dissuasif de 15% ?

Enfin, le taux de 5% réservé aux « autres cas » vise spécifiquement les terrains bâtis et les titres miniers ou d’hydrocarbures faisant l’objet de mutation.

1. 1. Article 562

Sont exonérés de la taxe, les produits de l’aliénation :

1. 1. • Des immeubles de l’Etat ;
      • Des immeubles des établissements publics à caractère administratif ;
      • Des immeubles des sociétés nationales et des sociétés à participation publique majoritaire ayant pour objet la promotion de l’habitat ;

Cette nouvelle délimitation du champ d’application appelle évidemment quelques observations :

1. 1. • La suppression de l’exemption de la TPV sur les cessions d’immeubles inscrits à l’actif du bilan des entreprises : Cela signifie tout simplement que le législateur est apparemment revenu sur la volonté précédemment proclamée dans les exposés des motifs des précédentes réformes du régime fiscal , d’éviter une double imposition des cessions d’immeubles inscrits à l’actif du bilan, jusque-là expressément étaient placés hors du champ d’application de la TPV.
      • La taxe acquittée lors de la transaction source de la plus-value en cause constitue désormais un crédit d’impôt pour les personnes morales, alors que les personnes physiques continueront de bénéficier du privilège de ne pas déclarer à l’impôt sur le revenu, la TPV supportée dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé.

Ce nouveau dispositif d’exonération privilégie les cessions faites par les collectivités publiques
Compte tenu des récentes modifications de la loi fiscale, assurez-vous de la bonne détermination de la TPV lors de vos transactions immobilière, avant paiement. Son contrôle a posteriori n’échappe pas à l’administration fiscale.